Prastudi Kelayakan KPBU: 5 Kajian Penentu Proyek

Sumber gambar: kontan.co.id

Prastudi Kelayakan KPBU: 5 Kajian Penentu Nasib Proyek

Sebuah ruas tol bernilai puluhan triliun rupiah bisa gagal lelang bukan karena investor tidak tertarik, melainkan karena dokumen yang mereka baca tidak menjawab pertanyaan yang mereka ajukan. Dokumen itu bernama prastudi kelayakan. 

Ia disusun pada tahap penyiapan proyek KPBU, sering diserahkan sepenuhnya kepada konsultan, dan baru ketahuan lemahnya ketika lelang sudah berjalan. Artikel ini membedah isinya sebagai lima kajian, masing-masing menjawab satu pertanyaan spesifik, lalu menunjukkan apa yang rusak ketika satu kajian dikerjakan sekadar agar dokumen terlihat lengkap.

Ringkasnya: Prastudi kelayakan KPBU adalah dokumen kajian kelayakan proyek Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha yang disusun Penanggung Jawab Proyek Kerja Sama (PJPK) pada tahap penyiapan, sebelum lelang. Isinya kini umumnya dijelaskan mencakup lima kajian utama, dan disusun bertahap dari kajian awal (Outline Business Case) ke kajian akhir (Final Business Case) yang dibaca calon investor dan lender. 

Apa itu prastudi kelayakan dalam proyek KPBU?

Prastudi kelayakan adalah dokumen yang menguji apakah sebuah proyek KPBU layak dari sisi hukum, teknis, ekonomi, lingkungan, dan struktur kerja samanya. Dokumen ini disusun PJPK pada tahap penyiapan, setelah studi pendahuluan, dan menjadi dasar keputusan apakah proyek dibawa ke tahap transaksi atau dihentikan lebih awal.

Studi pendahuluan hanya menjawab apakah sebuah gagasan pantas dilanjutkan. Prastudi kelayakan menjawab apakah gagasan itu bisa dijual kepada pasar.

Penyusunnya adalah PJPK, yaitu menteri, kepala lembaga, atau kepala daerah pemrakarsa, dibantu Tim KPBU dan dikoordinasikan melalui Simpul KPBU di instansi tersebut (DJKN Kementerian Keuangan, diakses 2026). Payung hukumnya Perpres No. 38 Tahun 2015, dengan tahapan pelaksanaan diatur lewat Permen PPN/Kepala Bappenas No. 7 Tahun 2023 yang tercatat berlaku dalam register JDIH.

Satu hal yang sering luput: pembaca sesungguhnya dokumen ini berada di luar instansi. Calon badan usaha pelaksana dan bank pendana membacanya untuk mencari alasan menolak, bukan untuk memeriksa kelengkapan bab. 

Lima kajian dan pertanyaan yang dijawab masing-masing

Prastudi kelayakan KPBU umumnya dijelaskan mencakup lima kajian: hukum dan kelembagaan, teknis, ekonomi dan komersial, lingkungan dan sosial, serta kajian bentuk kerja sama, risiko, dan kebutuhan dukungan atau jaminan pemerintah. Masing-masing menjawab satu pertanyaan berbeda, dan kelemahan pada satu kajian biasanya muncul kembali sebagai masalah di kajian lain.

Satu catatan kejujuran sebelum daftarnya dibaca. Rincian kelima kajian ini bersumber dari penjelasan praktisi dan ringkasan pedoman yang beredar luas, bukan dari kutipan verbatim lampiran Permen PPN/Bappenas No. 7 Tahun 2023. Arah penyederhanaannya konsisten di berbagai sumber; penamaan persisnya sebaiknya dikonfirmasi langsung ke teks peraturan sebelum dipakai dalam dokumen resmi. 

1. Kajian hukum dan kelembagaan. Bolehkah proyek ini dijalankan, dan siapa yang berwenang? Menguji dasar hukum, kewenangan PJPK, status aset dan lahan, serta komitmen instansi sektor yang harus ikut menerbitkan izin.
2. Kajian teknis. Bisakah proyek ini dibangun dan dioperasikan sesuai standar? Mencakup trase atau lokasi, desain dasar, standar layanan minimum, dan kesiapan data lapangan yang menjadi pijakan perhitungan biaya.
3. Kajian ekonomi dan komersial. Layak secara ekonomi, sekaligus menarik secara komersial? Menguji manfaat ekonomi bagi publik berdampingan dengan proyeksi permintaan, tarif, dan arus kas. Analisis Value for Money kuantitatif lazimnya ditempatkan di sini.
4. Kajian lingkungan dan sosial. Apa dampaknya, dan izin apa yang dibutuhkan? Memetakan dampak lingkungan, kebutuhan pembebasan lahan, dan perizinan yang harus tuntas sebelum konstruksi, berikut jadwal realistisnya.
5. Kajian bentuk kerja sama, risiko, dan dukungan pemerintah. Struktur apa yang tepat, dan dukungan apa yang dibutuhkan? Menentukan bentuk pengembalian investasi, pembagian risiko antara pemerintah dan badan usaha, serta apakah proyek memerlukan dukungan kelayakan atau penjaminan pemerintah agar bankable (layak dibiayai).

Apa bedanya Outline Business Case dan Final Business Case?

Outline Business Case (OBC) adalah kajian awal dalam prastudi kelayakan yang menjadi dasar keputusan lanjut atau berhenti, sementara Final Business Case (FBC) adalah kajian akhir yang memperdalam dan menguji asumsi OBC hingga siap menjadi dasar dokumen lelang. Keduanya bagian dari satu dokumen yang sama, bukan dua studi terpisah.

Portal KPBU Kementerian Keuangan menegaskan susunan itu: prastudi kelayakan adalah studi yang terdiri dari kajian awal dan kajian akhir (diakses 2026).

Aspek	Outline Business Case (OBC)	Final Business Case (FBC)
Posisi dalam prastudi kelayakan	Kajian awal	Kajian akhir
Fungsi utama	Dasar keputusan lanjut atau berhenti	Dasar dokumen lelang dan tahap transaksi
Kedalaman asumsi	Indikatif, masih terbuka untuk berubah	Diperdalam dan diuji, mendekati final

Yang berubah di antara keduanya bukan struktur babnya, melainkan kualitas buktinya. Survei permintaan indikatif diganti survei primer. Perkiraan biaya konstruksi kasar diganti estimasi berbasis desain. Komitmen lisan instansi sektor diganti surat.

Istilah OBC dan FBC sendiri diimpor dari praktik Public-Private Partnership internasional. PJPK yang menyiapkan proyek dengan merujuk standar penyiapan proyek PPP biasanya lebih cepat menyesuaikan ekspektasi calon pemberi pinjaman lintas negara. 

Dulu delapan aspek, kini lima: apa yang berubah

Sebelum Permen PPN/Bappenas No. 7 Tahun 2023, prastudi kelayakan disusun dalam delapan aspek. Peraturan yang berlaku sekarang dilaporkan menyederhanakannya menjadi lima kajian, dengan sebagian aspek lama dilebur menjadi satu. Jumlahnya berubah, tetapi substansi yang harus dijawab pada dasarnya tidak hilang, hanya dikelompokkan ulang.

Struktur lama itu masih mudah ditemukan. Template penyusunan dokumen OBC yang beredar di portal KPBU Kementerian Keuangan, misalnya, membagi dokumen menjadi aspek hukum dan kelembagaan, teknis, ekonomi dan komersial, lingkungan dan sosial, bentuk KPBU, kajian risiko, kajian dukungan pemerintah dan/atau jaminan, serta kajian hal-hal yang perlu ditindaklanjuti.

Di sinilah letak jebakan yang jarang disebut. Template tersebut masih mencantumkan Permen PPN No. 4 Tahun 2015 jo. No. 2 Tahun 2020 sebagai dasarnya, padahal keduanya sudah dicabut oleh Permen PPN/Bappenas No. 7 Tahun 2023. Tim penyiapan yang mengunduhnya hari ini bisa menyusun dokumen dengan kerangka yang tidak lagi berlaku tanpa merasa melakukan kesalahan apa pun.

Satu lapis kehati-hatian lagi. Permen PPN/Bappenas No. 7 Tahun 2023 telah diubah oleh Permen PPN/Bappenas No. 9 Tahun 2025, ditetapkan 30 Desember 2025 dan tercatat berlaku. Isi perubahannya perlu dibaca langsung pada teks peraturan, bukan pada ringkasan pihak ketiga. 

Kajian yang paling sering dikerjakan asal lengkap

Dokumen yang lengkap secara format belum tentu kredibel. Pola yang paling sering ditemui di tahap penyiapan: kajian hukum berhenti pada daftar peraturan tanpa komitmen tertulis instansi sektor, asumsi permintaan disalin dari rencana induk tanpa diuji ulang, dan perizinan lingkungan ditunda sebagai urusan tahap berikutnya. 

• Kajian hukum yang berhenti pada daftar peraturan. Menyebut dasar hukum itu mudah. Memastikan instansi sektor bersedia menerbitkan izin pada waktu yang dijanjikan proyek adalah pekerjaan berbeda, dan itulah yang ditanyakan lender.
• Asumsi permintaan yang diwarisi, bukan diuji. Proyeksi yang berasal dari rencana induk lima tahun lalu akan runtuh pada uji tuntas pertama, dan konsekuensinya langsung terasa di kajian ekonomi dan komersial.
• Izin lingkungan yang dianggap urusan nanti. Jadwal konstruksi yang tidak memperhitungkan waktu perizinan dan pembebasan lahan menghasilkan rencana yang tidak bisa dipegang siapa pun.
• Dokumen yang ditulis untuk lolos reviu internal. Audiensnya salah sejak awal. Reviu internal memeriksa kelengkapan; pasar memeriksa asumsi.

Biayanya bukan hipotetis. Kompas memberitakan pada 12 April 2026 bahwa ruas Tol Gilimanuk–Mengwi sepanjang 96,84 km dengan nilai investasi Rp 25,4 triliun berulang kali gagal lelang, dengan penyebab yang dikaitkan langsung pada tinjauan trase dan studi kelayakan yang tak kunjung tuntas. 

Dalam laporan yang sama, Tol Getaci disebut dua kali gagal lelang, dengan rendahnya minat terhadap proyeksi lalu lintas sebagai salah satu faktor yang mengemuka. Keduanya berasal dari satu pemberitaan dan belum dikonfirmasi silang ke rilis resmi.

Bagi pemerintah daerah, kendalanya sering bukan niat melainkan kapasitas menyiapkan dokumen sekelas ini. Proyek daerah berskala kecil umumnya perlu lebih dulu memetakan skema pendanaan alternatif bagi pemerintah daerah sebelum memutuskan seberapa dalam prastudi kelayakannya harus disusun. 

FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)

Apa itu prastudi kelayakan dalam proyek KPBU?

Prastudi kelayakan adalah dokumen kajian kelayakan proyek KPBU yang disusun PJPK pada tahap penyiapan, sebelum lelang. Isinya mencakup kajian awal (Outline Business Case) hingga kajian akhir (Final Business Case) yang dibaca calon investor dan lender. Tahapan penyusunannya diatur dalam Permen PPN/Bappenas No. 7 Tahun 2023, yang tercatat berlaku dalam register JDIH per 2026. 

Siapa yang menyusun prastudi kelayakan KPBU?

Penanggung Jawab Proyek Kerja Sama (PJPK), yaitu menteri, kepala lembaga, atau kepala daerah pemrakarsa, bertanggung jawab menyusunnya, dibantu Tim KPBU dan dikoordinasikan melalui Simpul KPBU di instansi tersebut. Untuk proyek yang mengajukan dukungan atau penjaminan pemerintah, dokumen ini turut dievaluasi Kementerian Keuangan sebagai bagian dari proses permohonan tersebut. 

Apa bedanya Outline Business Case dan Final Business Case?

OBC adalah kajian awal yang menjadi dasar keputusan lanjut atau berhenti; FBC adalah kajian akhir yang memperdalam dan menguji asumsi OBC hingga siap menjadi dasar dokumen lelang. Portal KPBU Kementerian Keuangan (diakses 2026) menempatkan keduanya sebagai bagian dari satu prastudi kelayakan, bukan dua studi terpisah. 

Berapa lama penyusunan prastudi kelayakan KPBU?

Tidak ada durasi baku yang berlaku seragam untuk semua sektor. Lamanya bergantung pada kompleksitas proyek, ketersediaan data dasar seperti survei permintaan dan tinjauan trase, serta kesiapan koordinasi lintas instansi. Proyek dengan data dasar yang belum matang berisiko harus mengulang kajian sebelum siap dilelang. 

Apa akibatnya jika satu kajian dikerjakan asal lengkap?

Dokumen bisa lolos reviu internal tetapi gugur pada uji tuntas pemberi pinjaman. Kompas memberitakan pada 12 April 2026 bahwa Tol Gilimanuk–Mengwi senilai Rp 25,4 triliun berulang kali gagal lelang, dengan tinjauan trase dan studi kelayakan yang tak kunjung tuntas disebut sebagai salah satu penyebabnya. Akibat lazimnya: lelang sepi peminat atau financial close tertunda. 

Apa kepanjangan PJPK?

PJPK adalah Penanggung Jawab Proyek Kerja Sama: menteri, kepala lembaga, atau kepala daerah yang menjadi penanggung jawab proyek KPBU dari sisi pemerintah. PJPK menyusun dan menetapkan prastudi kelayakan, menentukan bentuk pengembalian investasi badan usaha pelaksana, dan menjadi pihak dalam Perjanjian Kerja Sama dengan pemenang lelang, sesuai Perpres No. 38 Tahun 2015. 

Kesimpulan

Lima kajian dalam prastudi kelayakan pada akhirnya adalah lima pertanyaan yang tetap akan diajukan calon investor, entah dokumennya menjawab atau tidak. Kajian kelima, yang menilai kebutuhan dukungan dan penjaminan pemerintah, menentukan apakah proyek tiba di lelang dengan struktur yang sudah rapi atau masih terbuka.

Dokumen inilah yang ditelaah ketika sebuah proyek mengajukan penjaminan. Sebagai satu-satunya BUMN yang memperoleh mandat menyediakan penjaminan pemerintah untuk proyek infrastruktur skema KPBU, PT PII membaca prastudi kelayakan dari sisi penjamin, bukan dari sisi penyusunnya. 

Per Juni 2026, portofolio penjaminannya mencakup 61 proyek (38 KPBU dan 23 non-KPBU), dengan nilai proyek lebih dari Rp 732 triliun dan nilai penjaminan Rp 113 triliun.

Diskusi paling murah tentang kelayakan proyek selalu yang dilakukan sebelum dokumen dicetak. 

Uraian lebih rinci mengenai penjaminan pemerintah pada tahap penyiapan proyek KPBU dapat Anda telusuri di ptpii.co.id.